Exención de IRPF por reinversión en vivienda habitual

La posibilidad de poder acogerse a una exención en IRPF a la hora de cambiar de vivienda habitual, suele ser la gran pregunta. La realidad es que son muchas las inquietudes que surgen, cuando se afronta un cambio de estas características. Pero desde luego el impacto fiscal que nos puede suponer, está entre las primeras.

¿Es posible esto, podemos acogernos a esta exención? La respuesta es sí. La reinversión en vivienda habitual es una de las excepciones que se contemplan en la ley del IRPF. Sin embargo es requisito indispensable para ello que tanto la vivienda que se transmite como la que se adquiere sean consideradas como “vivienda habitual”. Para poder demostrarlo y siguiendo las indicaciones de la AEAT. Una vivienda será considerada de carácter habitual, si su propietario reside en la misma durante un plazo continuado de, al menos, tres años.

Este plazo de tres años se considera de carácter general. Atendiendo a las distintas circunstancias personales, existen excepciones concretas. El fallecimiento u otras circunstancias como el matrimonio o separación matrimonial, traslado por causa laboral entre otras, siempre que estén justificadas. Pueden dotar a la vivienda de “habitual” aunque no haya transcurrido el periodo establecido por ley.

De acuerdo con el artículo 38.1 de la LIRPF y artículo 41 de su reglamento, está exenta la ganancia patrimonial obtenida por la transmisión de la vivienda habitual, siempre que la reinversión del importe obtenido se invierta en la adquisición de otra vivienda, en el mismo ejercicio en que se obtiene la ganancia patrimonial, en los dos anteriores o en los dos siguientes.

Cuando la reinversión se materializa en una vivienda en fase de construcción, el plazo establecido es aquel del que dispone el contribuyente para la reinversión del importe correspondiente, sin existir necesidad de que adquiera el dominio de la nueva vivienda, mediante entrega material, o de construcción concluida.

Para aplicar la exención por reinversión, no es necesario reinvertir todo el dinero. Siempre la exención si se cumple con los requisitos, será total. Sin embargo si solo se utiliza una parte para adquirir la nueva vivienda, la exención será proporcional al dinero reinvertido. Si para adquirir la vivienda transmitida se hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la transmisión el valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente de amortizar.

A efectos de determinar el valor de la trasmisión, se deberán de tener en cuenta todos los gastos y los impuestos inherentes en la compraventa. Por tanto el valor de transmisión de la vivienda habitual, estará determinado por el importe real de venta, menos los gastos y tributos inherentes, satisfechos por el vendedor. De igual manera en la compra, para calcular el dinero reinvertido se debe tener en cuenta su valor de adquisición y los gastos y tributos incurridos en el momento de la adquisición de la vivienda.

Es importante señalar que la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual no es de aplicación a aquellos propietarios de una vivienda adquirida en nuda propiedad. Para poder optar a la exención en IRPF por reinversión en vivienda habitual se tiene que ostentar la titularidad plena de la vivienda y que ésta lo haya sido, al menos, durante tres años. Ninguno de estos requisitos son de aplicación, en el caso de la nuda propiedad.

Desde Club de la Pyme, contamos con profesionales especializados y con un servicio de asesoría fiscal online, los cuales podrán ayudarte en todo lo que necesites. Contáctanos.